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부동산일반

대박? 쪽박? 둔촌주공 오늘 정당계약 마감...막판 눈치보기 치열

미니 시도시급 개발로 불렸던 '올림픽파크 포레온(이하 둔촌주공)'이 17일 정당계약 체결을 마감한다. 지난 3일 정부가 규제지역·분양가상한제 해제 등을 소급적용 하기로 결정하면서 계약률도 크게 올랐을 것으로 예상된다. 업계에서는 둔촌주공이 무순위 청약 없이 계약을 마무리할 수 있을지 관심을 갖고 지켜보고 있다. 둔촌주공은 이날 수분양자와 맺는 정당 계약을 이날로 마감한다. 앞서 둔촌주공은 지난해 12월 진행된 1순위 청약에서 3695가구 모집에 1만3647명이 신청해 평균 3.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 한때 '10만 청약설'이 돌 정도로 주목 받은 단지였으나, 잇따른 금리인상과 인근 집값 하락으로 예상보다 성적이 저조하다는 평을 받았다. 하지만 정부가 이달 5일부터 서울 4개 구(서초·강남·송파·용산)를 제외한 수도권 전 지역을 부동산 규제지역과 분양가 상한제에서 해제하면서 분위기는 반전됐다.둔촌주공의 경우 강동구가 규제지역과 분양가 상한제에서 해제되면서 기존 8년이던 전매제한 기간이 1년으로 줄고, 실거주 2년 의무도 사라져 입주시 전·월세를 놓을 수 있다. 또 분양가가 12억원을 웃돌아 중도금 대출을 받을 수 없던 전용 84㎡도 바뀐 규정에 따라 대출이 가능해질 전망이다.업계에 따르면 규제완화책이 발표된 후 둔촌주공 계약과 분양권 매수 관련 문의가 급증했다. 일각에서는 소형 평형(29·39㎡)를 제외하면 70% 이상의 무난한 계약률을 보인 것으로 보고 있다. 남은 일반 분양물량은 예비당첨자와의 계약이나 무순위 청약을 통해 털어낼 수 있다는 관측이 우세하다. 마감을 앞둔 이날 온라인 부동산 커뮤니티에서는 막판 눈치싸움이 치열하다. '정당계약을 하러 갔더니 20대 젊은이들이 줄서기 알바를 하고 있더라'며 흥행 실패를 은근하게 바라는 글부터 '둔촌주공 마지막날까지 고민이된다'는 토로까지 적지 않다. 전문가들은 둔촌주공이 미분양되는 일은 없을 것이라고 입을 모은다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "둔촌주공은 분양가상한제 적용 단지라 입주 시기인 2025년 초가 되면 주변 시세보다 충분히 높아질 것으로 본다"며 "예상했던 미분양 우려는 없을 것으로 예상된다. 일부 남은 물량도 무순위 청약으로 계약을 맺을 것으로 보인다"고 설명했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.17 10:41
부동산

"어쩌죠. 둔촌주공 당첨됐어요" 당첨되고도 울상인 청약자들

재건축 '최대어'로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온(이하 둔촌주공)의 청약 성적표가 공개됐다. 4인 가족이 받을 수 있는 평균 가점 최대치인 69점을 넘는 유형이 단 한 곳도 없는 가운데, 청약에 당첨되고도 계약을 포기하는 사례가 쏟아질지 관심이 쏠리고 있다. 일부에서는 둔촌주공이 이른바 현금 부자들의 먹잇감이 되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 15일 한국부동산원청약홈에서 둔촌주공의 당첨자가 발표됐다. 이에 따르면 당첨 가점 최고점은 77점으로, 전용 59㎡A해당 지역에서 나왔다. 16개 타입 중 8개 타입에서 70점이 넘는 통장이 사용됐다. 전용 84㎡C에서는 76점, 84㎡A·B·D와 전용 59㎡B에서 74점, 전용 59㎡E에서 71점 등이다. 가장 높은 평균 가점이 나온 타입은 전용 84㎡A로 67.2점, 가장 낮은 경우는 49㎡A로 20점이었다. 둔촌주공은 지난 5~8일 사이 진행한 1·2순위 청약에서 총 3695가구 모집에 2만153명이 지원, 평균 경쟁률 5.45대 1을 기록했다. 당첨자들의 희비가 엇갈린다. "원하던 평형에 당첨됐다"며 축포를 쏘는 이들도 있지만, "설마 했는데 당첨됐다"며 울상인 이들도 적지 않다. 실제로 당첨 결과가 통보된 이날 각종 온라인 부동산 카페에는 '혹시나' 하는 마음에 넣었던 둔촌주공 청약이 당첨됐다며 걱정하는 글이 속속 올라왔다. A 씨는 "59㎡A에 당첨됐다. 안 하면 후회할 것 같아 도전했는데, 8시에 당첨됐다고 문자가 왔다"며 "너무 비싼 가격에 망설이게 된다. 포기하면 10년간 청약을 못 해서 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 하소연했다. B 씨는 "84㎡에 넣으려다가 막판에 평수를 낮춰서 얼떨결에 넣었는데 당첨됐다"며 "아이 학군 때문에 고민이 깊다. 잠이 안 온다"고 썼다. 대부분 높은 금리와 인근 아파트 가격 하락, 고분양가를 우려하고 있었다. 실제로 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 이날 내년 최종 금리 수준 중간값을 기존 4.6%에서 5.1%로 올렸다. 미국이 금리를 계속 올리고 있어 한국도 인상이 불가피한 상황이다. 최근 수도권 주요 지역의 아파트 가격이 내려가고 있는 가운데 둔촌주공 청약 당첨자들의 고민도 깊어질 전망이다. 업계는 둔촌주공의 계약률에 주목하고 있다. 내달 진행되는 당첨자 계약 때 미계약자가 많으면 부자들의 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약이 진행될 가능성도 제기된다. 업계 관계자는 "둔촌주공이 무순위 청약을 받을지언정 미계약 물량이 속출하진 않을 것으로 보인다"면서도 "다만 서민들을 위해 공급된 물량이 결국 부자들의 먹잇감으로 전락하는 것은 아닌지 우려된다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.12.16 13:57
부동산

둔촌주공도 청약 '쪽박' 분위기 물씬…'n차 접수 가나요'

미니 신도시급 규모로 한때 '10만 청약설'까지 돌았던 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공)이 특별공급에 이어 1순위 청약에서도 저조한 성적을 기록했다. 분양업계는 둔촌주공이 사실상 남은 청약 시장을 예측할 수 있는 '바로미터'로 보고 있다. 만약 둔촌주공이 남은 순위에서도 흥행에 실패하고, 정당계약마저 제대로 맺지 못할 경우 국내 분양시장이 크게 위축될 것이라는 전망도 나온다. 8일 한국부동산원 청약홈에 따르면 6일 1순위 해당 지역 청약을 받은 둔촌주공은 3695가구 모집에 1만3647명이 신청해 평균 3.7대 1의 경쟁률로 마감됐다. 이어 이튿날 진행된 1순위 기타지역(서울시 2년 미만 거주자 및 수도권 거주자) 청약 역시 전날보다 3731명이 추가로 신청하는 데 그쳤다. 1순위 평균 경쟁률은 4.7대 1이다. 전용면적 29㎡A형, 59㎡A·D·E형, 84㎡A·B·F·G형만 1순위에서 청약 접수를 종료했다. 일부 주택형은 예비 입주자 인원인 500%를 채우지 못해 2순위 청약으로 넘어가게 됐다. 과거 비슷한 입지와 규모의 단지와 비교해 보면 사실상 참패 수준이다. 실제로 둔촌주공과 비교되는 서울 송파구 헬리오시티(9510가구)는 2015년 1216가구 모집에 4만2000여 명이 몰리면서 평균 경쟁률이 34대 1을 기록했다. 전문가들은 둔촌주공의 고전 배경으로 높은 분양가와 고금리, 중도금 대출 요건 등 다양한 요인을 거론한다. 둔촌주공은 '국민 평형'으로 불리는 84㎡ 분양가가 12억원을 넘기면서 중도금 대출을 받을 수 없다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 내년에도 공격적인 금리 인상에 나설 가능성이 제기되면서 국내 금리도 추가 상승할 여지가 있다. 업계 관계자는 "둔촌주공 분양가가 3.3㎡당 평균 3829만원인데, 요즘처럼 주변 집값이 내려가는 시기에 메리트가 없다고 보는 시선이 있다"며 "향후에도 한두 차례 금리 인상 가능성이 있어 이자를 생각하면 부담스러울 수 있다"고 말했다. 업계는 둔촌주공의 흥행에 따라 향후 국내 청약시장을 예측할 수 있을 것으로 보고 있다. 그러나 특별공급에 이어 1순위 청약에서도 기대에 미치지 못하면서 남은 순위에서도 예상을 밑도는 결과가 나오는 것 아니냐는 불안감이 커지고 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양가상한제 적용 단지지만 수요자 눈높이보다 분양가가 높기도 했고, 2년 실거주 요건 때문에 자비로 잔금을 내야 하는 특수성도 작용했다"며 "정당계약일 안에 계약하지 않아 예비 당첨자로 넘어가는 물량도 있을 것으로 보인다"고 내다봤다. 여경희 부동산R114 리서치센터 수석연구원은 "둔촌주공은 전용면적 84㎡형의 중도금 대출이 불가능해지면서 이자 부담이 커진 것도 둔촌주공 청약 경쟁률에 영향을 미친 듯하다"며 "특별공급도 경쟁률이 생각보다 낮았고 일부 미달이 발생하면서 일반공급 청약 수요자들의 심리에도 영향을 준 것 같다"고 설명했다. 업계 관계자는 "금리 인상이 계속되는 요즘에는 청약 경쟁률도 허수다. 청약하더라도 계약금이 입금돼야 결국 분양도 끝난다"며 "둔촌주공은 다행히 7일 기타 지역 청약 요건이 대폭 완화돼 대규모 미분양은 비껴갈 수 있을 것 같지만, 만에 하나 이마저도 정당계약에 실패하면 n차 접수까지 돌 수 있다"고 말했다. 둔촌주공은 특별공급과 1순위 해당 지역에 이어 7일 1순위 기타 지역, 8일 2순위 접수를 한다. 당첨자는 다음 달 15일에 발표되고, 정당계약은 2023년 1월 3일부터 17일까지 15일간 진행된다. 입주는 2025년 1월 예정이다. 의무거주 기간 2년이고 전매제한 8년이다. 만약 이 아파트 청약 당첨을 포기하면 10년 동안 재당첨이 제한된다. 시공사는 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설이다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.12.08 07:00
부동산

다음주 둔촌주공 등 2만2000가구 분양

다음 주 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 등 전국에서 2만2000여 가구의 아파트와 오피스텔 분양이 예정돼 있다. 3일 부동산R114에 따르면 12월 둘째 주에는 전국 15개 단지에서 2만2007가구(일반분양 1만2780가구)가 분양을 시작한다. 이는 올해 들어 주별 기준 2번째로 많은 물량이다. 그간 부동산 시장 침체로 분양을 미뤄왔던 단지들이 분양에 나선데다, 매머드급으로 불리는 올림픽파크 포레온 물량이 더해지면서 2만 가구가 넘는 물량이 쏟아진다. 서울 강동구 둔촌동 170-1번지 일원에 들어서는 '올림픽파크 포레온'은 지하 3층~지상 35층, 85개 동, 총 1만2032가구 규모다. 이 중 전용면적 29~84㎡, 4786가구가 일반분양으로 나온다. 이에 더해 GS건설의 서울 성북구 장위동 '장위자이레디언트'도 1330가구 일반분양에 나서면서 오랜만에 서울에서 대규모 물량이 공급될 예정이다. 권지예 기자 kwonjiye@edaily.co.kr 2022.12.03 10:35
부동산

'다음주 청약' 대박과 참패 사이에…논란의 둔촌주공

단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공)이 다음 주 청약을 시작한다. 총 1만2032세대의 매머드급 단지이고, 서울 요지에 있어 청약에 관심있는 이들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 그러나 일부에서는 가파른 금리 인상 및 중도금 대출 요건, 둔촌주공을 둘러싼 각종 잡음으로 흥행에 물음표를 찍기도 한다. 흥행 신화 쓸까 1일 한국부동산원 청약 홈에 따르면 둔촌주공은 오는 5일 특별공급, 6일 일반분양 접수를 한다. 둔촌주공은 무주택자는 물론 '갈아타기'를 희망하는 수요에도 상당히 매력적인 단지로 꼽힌다. 지하 3층~지상 35층으로 총 85개 동으로 구성됐고, 총 1만 2032가구 중 4786가구가 일반분양 대상이다. 국내 최대 규모이고, 강동구에 있지만 송파구 생활권도 누릴 수 있다. 특히 올림픽공원과 인접해 있어서 주거 만족도가 높을 것으로 분석된다. 이 밖에도 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 등 시공능력평가 10위권 안에 드는 4개의 대형 건설사가 시공에 참여해 기대를 모은다. 문제는 분양가다. 금리가 가파르게 오르고, 중도금 대출 요건에 묶여 청약에 제약이 따를 것으로 분석된다. 둔촌주공의 분양가는 전용 29㎡ 4억9300만~5억2340만원, 39㎡ 6억7360만~7억1520만원, 49㎡ 8억2970만~8억8100만원, 59㎡ 9억7940만~10억6250만원, 84㎡ 12억3600만~13억2040만원으로 결정됐다. 이 가운데 중도금을 대출받을 수 있는 세대는 59㎡ 이하의 세대다. 정부가 중도금 대출의 한도를 분양가 12억원으로 올렸기 때문이다. 그러나 흔히 '국민 평형'으로 불리는 84㎡는 분양가가 12억원을 넘기면서 중도금 대출을 받을 수 없게 됐다. 또 내년 1월 계약 전까지 계약금(분양가의 20%)을 대출할 수도 없다. 분양가상한제 적용에 따른 2년 실거주 의무에 8년간 전매가 제한되기도 한다. 현재로써는 전세 세입자를 얻어 잔금을 낼 수 없는 상태다. 둔촌주공 분양을 원하는 청약자들은 벌써 두 축으로 갈리는 모양새다. 청약 당첨자들은 계약금 20%를 분양 직후 낸 뒤 60% 중도금을 약 1년간 내야 한다. 상대적으로 높은 분양가에 고금리로, 분양을 원할 경우 현금 보유가 40%는 돼야 대출을 버틸 수 있다는 것이 업계의 분석이다. 현금 보유가 많지 않은 젊은 세대는 59㎡ 이하에, 중도금 대출에서 자유로운 현금 부자들은 84㎡ 이상 평수에 몰릴 것으로 보인다. 공사비·주방뷰·복도식까지 논란 청약자들의 큰 관심을 받는 둔촌주공은 각종 논란의 중심에 서 왔다. 지난해 5월 새 집행부와 시공사업단 간 공사비 증액 갈등 끝에 공사가 186일 동안 멈췄다. 결국 조합은 1조원 이상 늘어난 공사비용을 부담하면서 갈등을 봉합했다. 일부 세대의 이른바 '주방뷰' 논란으로도 시끄러웠다. 전용면적 84㎡E와 59㎡C 타워형 타입의 주방 창문 거리는 3m에 불과하다. 전체 일반분양 물량 4786가구 가운데 84㎡E는 563가구, 59㎡C는 149가구다. 두 타입을 합치면 일반 공급물량의 14.8%를 차지한다. 해당 유형에 관심이 있는 청약자들은 부동산 온라인 커뮤니티에 "앞집 요리하는 모습이 바로 다 보일 수 있다. 조합원만 좋은 물건을 가져가고, 청약자들은 남은 것을 파는 것인가"라며 불만을 터뜨렸다. 시공사는 "주방 환기를 위한 작은 창문"이라며 진화에 나섰지만, 당첨과 동시에 큰 지출을 해야 하는 청약자들은 수긍하지 못하는 분위기다. 소형평수에 몰린 복도식 구조도 구설에 올랐다. 29㎡, 39㎡, 49㎡가 신축 단지에서는 보기 힘든 복도식으로 설계돼 상품성이 떨어진다는 것이다. 복도식 아파트란 같은 층에 여러 세대가 기다란 복도를 공용으로 사용하는 형태다. 세대별 공유해야 하는 엘리베이터 숫자가 계단식과 비교해 적다. 또 소음과 사생활 보호에 취약하다는 평가를 받는다. 설상가상 민주노총 공공운수노조 화물연대본부(화물연대)가 총파업에 들어가면서 래미콘도 멈춰섰다. 둔촌주공 역시 시멘트 운송을 받지 못해 공사를 제대로 진행하지 못하면서 공사 기간도 늘어나고 있다. 둔촌주공 청약은 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당 지역, 7일 1순위 기타 지역, 8일 2순위 접수로 진행된다. 당첨자는 같은 달 15일에 발표되며, 정당 계약은 2023년 1월 3일부터 17일까지 15일간 진행된다. 업계 관계자는 "둔촌주공 견본주택은 청약자들의 높은 관심 속에서 추가 예약을 받을 정도로 방문자가 많았다. 인근인 송파 헬리오시티와 비교해도 수억 원의 시세 차익이 가능할 것"이라면서도 "결국 흥행의 핵심 키는 금리다. 둔촌주공이 고금리 속에 전매 제한, 공사비와 설계까지 각종 잡음을 뚫을 가치가 있을지는 다음 주에 알게 될 것"이라고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.12.02 07:39
부동산

둔촌주공 분양가, 3829만원 확정…전용 84㎡는 대출 불가능

서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 단지 '올림픽파크 포레온'의 일반분양가가 확정됐다. 강동구청 분양가심의위원회는 16일 둔촌주공재건축조합에 3.3㎡당 평균 3829만원을 분양가로 통보했다. 3.3㎡당 4180만원을 신청했던 조합은 강동구청의 결정을 수용해 일반분양에 나설 것으로 알려졌다. 조합 측은 확정된 일반분양가로 오는 25일 입주자 모집 공고를 내고 내달 일반분양을 진행할 계획이다. 일반분양 물량 약 4700가구 중 절반에 가까운 2000여 가구에 해당하는 소형 면적 분양가도 전용 29㎡ 5억3000만원, 전용 39㎡ 6억9000만원, 전용 49㎡ 8억4000만원 수준이 될 것으로 보인다. 전용 59㎡ 분양가는 9억5000만원 내외로 예상되는데 중도금 대출도 받을 수 있다. 정부는 지난달 중도금 대출 한도를 분양가 '9억원 이하'에서 내년 '12억원 이하'로 상향 조정했다. 중도금 대출이 이뤄지는 시점을 기준으로 적용하기에 둔촌주공 전용 59㎡도 중도금 대출이 가능하다. 문제는 전용 84㎡다. 둔촌주공에서 공급되는 최대면적 주택형은 전용 84㎡다. 국민평형답게 선호도도 가장 높다. 하지만 분양가가 13억원대로 중도금 대출이 없다보니 계약자의 경우 자체자금을 동원해야 한다. 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌1동 일대에 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구 올림픽파크 포레온을 짓는 사업이다. 공사비 증액 등을 두고 조합과 시공사업단 사이 갈등이 빚어지며 지난 4월 공사가 중단됐지만, 지난달 17일 재착공됐다. 준공 예정일은 2025년 1월이다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.11.16 11:29
부동산

다음주부터 분양가 12억원 이하 아파트도 중도금 대출 허용

15일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이르면 다음주부터 분양가 12억원 이하 아파트도 중도금 대출을 받을 수 있게 된다. 지금까지 분양가 9억원을 초과하는 분양 아파트는 중도금 대출이 전면 금지되면서 청약 당첨자가 분양가 전액을 자기 자금으로 부담해야 했다. 정부는 분양시장 과열을 잠재우기 위해 2016년 8월부터 규제지역과 상관없이 분양가 9억원 초과 주택에 대해서는 HUG와 한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증을 제한해왔다. 그러나 지난달 비상경제민생회의에서 분양가 12억원 이하 아파트에도 중도금 대출을 허용하기로 하면서 대출 제한 기준이 완화됐다. HUG는 자체 내규를 개정해 다음주 중도금 대출을 신청하는 단지부터 분양가 12억원 이하 아파트에 대해서도 중도금 대출보증을 해줄 방침이다. 이 경우 서울 강북지역에서 분양되는 아파트는 전용 84㎡ 중형은 물론, 일부 대형 주택형까지 중도금 대출이 가능할 전망이다. 이번 규제 완화에 따른 서울지역 첫 수혜 대상지는 현재 분양가 심사가 거의 끝난 서울 강동구 둔촌주공 아파트가 될 것으로 보인다. 업계에 따르면 강동구청은 둔촌 주공 아파트의 상한 분양가를 3.3㎡당 평균 3800만원 초·중반대에 결정한 것으로 전해졌다. 조합은 3.3㎡당 4200만원의 분양가를 신청했지만 분양가 상한제 심의 과정에서 가산비 등을 다 인정받지 못했다. 분양가가 이대로 최종 확정되면 이 아파트 전용면적 59㎡ 이하는 모두 중도금 대출이 가능할 전망이다. 층과 타입에 따라 전용 84㎡ 일부도 분양가가 12억원 이하에 배정될 가능성도 있다. 건설업계의 한 관계자는 "이번에 분양가 12억원까지 중도금 대출이 허용되고, 내달부터는 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출도 재개됨에 따라 꽉 막혔던 실수요자의 주택 자금조달에 어느 정도 숨통이 트일 것"이라고 내다봤다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.11.15 10:00
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